지난 9.7 주택 공급 대책 발표 이후 한 달, 서울 아파트값은 4주 연속 상승 폭을 키우며 진정될 기미를 보이지 않고 있습니다. 결국 정부와 여당, 대통령실이 10월 12일 고위당정협의회를 통해 추가적인 부동산 대책 발표를 확정지었습니다.
공급 대책의 약효가 돌기 전에 시장이 과열 양상을 보이자 ‘규제’라는 강력한 카드를 다시 꺼내든 것입니다. 이번 글에서는 한 달 만에 또다시 나오는 이번 부동산 대책의 배경과 예상되는 핵심 내용, 그리고 시장의 우려까지 명확하게 정리해 보겠습니다.
1. 왜 한 달 만에 또? 추가 부동산 대책의 배경
(사진 출처: 연합뉴스)
이번 추가 대책은 지난 9.7 공급 대책이 단기적인 시장 안정에는 역부족이었다는 판단에서 비롯되었습니다.
- 꺼지지 않는 서울 집값 상승세: 9.7 대책 발표 이후에도 서울 아파트값은 4주 연속 상승 폭을 키웠고 25개 자치구 전역에서 오르는 등 과열 양상이 지속되었습니다.
- 공급 대책의 시간차: 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 9.7 대책은 5년 이상이 소요되는 장기 계획입니다. 당장의 집값 상승세를 막기에는 한계가 명확했던 것입니다.
이에 당정은 장기적인 공급 신호를 유지하면서도 단기적인 시장 과열을 억제하기 위한 수요 규제책이 시급하다고 판단한 것으로 분석됩니다.
2. 이번 부동산 대책의 핵심 내용 예측: 규제지역 확대와 대출 강화
전문가들은 이번 대책이 법 개정 없이 즉시 시행할 수 있는 ‘규제지역 확대’와 ‘대출 규제 강화’에 초점을 맞출 것으로 예상하고 있습니다.
① 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 확대
현재 서울 내에서도 중랑구, 도봉구 등 일부 지역을 제외한 대부분의 자치구가 규제지역 지정 요건(3개월 주택가격 상승률이 물가상승률의 1.3~1.5배 이상)을 충족한 상태입니다. 규제지역으로 지정되면 다음과 같은 강력한 규제가 적용됩니다.
- 주택담보대출비율(LTV) 축소: 기존 70%에서 40%로 대폭 줄어듭니다.
- 분양권 전매 제한, 청약 조건 강화
- 다주택자 취득세·양도소득세 중과
② 대출 규제 추가 강화
지난 6.27 대책에서 6억 원으로 제한했던 수도권 주택담보대출 한도를 4억 원으로 더 축소하거나 전세 대출이나 정책 대출까지 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안이 유력하게 거론되고 있습니다. 이는 가계부채를 관리하고 대출을 통한 투기적 수요를 억제하려는 의도입니다.
3. 시장의 우려: ‘풍선효과’와 ‘규제의 역설’
공급 대책 발표 한 달 만에 다시 규제 위주의 대책이 나오면서 시장에서는 부작용에 대한 우려의 목소리가 커지고 있습니다.
(사진 출처: 연합뉴스)
① 풍선효과 발생 가능성:
서울의 주요 지역을 규제로 묶을 경우 규제를 피한 노원·도봉·강북 등 서울 외곽 지역으로 매수세가 몰려 집값이 급등하는 ‘풍선효과’가 발생할 수 있다는 지적입니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 이러한 현상이 현실화될 가능성이 크다고 전망했습니다.
② ‘규제의 역설’과 현금 부자:
김인만부동산경제연구소 소장은 “원화 가치가 하락하는 상황에서 현금 부자들은 대출 규제와 상관없이 안전자산인 고가 아파트를 계속 사들일 것”이라며 규제가 오히려 시장의 불안 심리를 자극하는 ‘규제의 역설’이 발생할 수 있다고 우려했습니다.
정부의 이번 추가 부동산 대책은 과열된 서울 집값을 단기적으로 안정시키려는 강력한 의지를 보여줍니다. 하지만 잦은 정책 변화는 시장의 불확실성을 키우고 의도치 않은 풍선효과와 같은 부작용을 낳을 수 있다는 점에서 신중한 접근이 요구됩니다. 장기적인 공급 확대와 단기적인 수요 억제라는 두 가지 목표 사이에서 정부가 어떤 균형점을 찾아 나갈지 시장의 모든 이목이 집중되고 있습니다.
