최근 국토교통부가 실시하는 지역주택조합 전수조사가 큰 관심을 받고 있습니다. 조합 사업 과정에서 불투명한 운영, 토지 확보 문제, 추가 분담금 발생 등 각종 논란이 이어지면서 조합원 피해를 줄이기 위한 제도적 장치로 전수조사가 추진되고 있는 것인데요.
이번 조사를 통해 전국 지역주택조합의 운영 현황, 법적 요건 충족 여부, 불법·부당 사례가 드러날 수 있어 조합원과 예비 가입자 모두 주목할 필요가 있습니다. 오늘은 지역주택조합 전수조사의 의미와 절차, 주요 점검 항목을 정리해 드리겠습니다.
1. 지역주택조합 전수조사란 무엇인가?
지역주택조합 전수조사는 전국에 설립 인가를 받은 모든 지역주택조합을 대상으로 사업 운영 전반의 적법성과 건전성을 점검하는 제도적 절차입니다. 일부 문제가 있는 조합만 선별하는 것이 아니라 전체 조합을 확인하여 투명성을 확보하고 불법행위를 근절하는 것을 목표로 합니다.
- 조사 주체: 국토교통부와 각 지방자치단체가 주관하며 필요시 국세청·금융당국 등 유관 기관과 협력하여 진행됩니다.
- 주요 점검 대상: 토지 확보 현황, 조합원 모집 과정의 적법성, 회계 관리의 투명성, 사업 진행 단계별 이행 상황 등 조합 운영의 모든 과정을 포함합니다.
- 핵심 의의: 조합원 피해를 사전에 예방하고 법의 사각지대에 있던 문제들을 해소하여 제도의 신뢰성을 회복하는 데 목적이 있습니다.
2. 전수조사 실시 배경
전수조사가 추진된 가장 큰 이유는 반복적으로 발생하는 조합원 피해를 더 이상 방치할 수 없다는 사회적 공감대 때문입니다. 대표적인 문는 다음과 같습니다.
① 토지 확보 지연
법적 요건(토지사용권원 80% 이상)을 충족하지 못한 채 사업이 장기간 표류하며 금융비용만 증가하는 사례
② 과도한 추가 분담금 요구
초기 분담금만 낮게 안내한 뒤 공사비 상승 등을 이유로 수차례에 걸쳐 과도한 추가 부담을 강요하는 경우
③ 불투명한 조합 운영
회계 내역을 제대로 공개하지 않거나 조합장 및 임원들이 총회 의결 없이 독단적으로 사업을 추진하는 문제
④ 탈퇴·환불 분쟁
조합 탈퇴를 원하는 조합원에게 과도한 위약금을 요구하거나 자금 사정을 핑계로 환불을 거부·지연하는 사례
이러한 문제들이 누적되면서 “지역주택조합은 위험하다”라는 인식이 확산되었고 결국 정부가 제도 신뢰 회복을 위해 전면적인 실태 점검에 나서게 된 것입니다.
3. 전수조사 주요 점검 항목
전수조사는 조합의 모든 영역을 면밀히 확인하며 특히 다음과 같은 항목이 중점 점검 대상입니다.
- 토지 확보 현황: 법적 요건(사용권원 80% 이상, 소유권 15% 이상)을 실제로 충족했는지 소유권 이전 등기가 정상적으로 진행되고 있는지 등을 확인합니다.
- 조합원 모집 과정: 허위·과장 광고를 통해 조합원을 모집했는지 가입자의 법적 자격 요건(무주택 등)을 제대로 확인했는지 등을 점검합니다.
- 재정 및 회계 관리: 조합원 분담금의 집행 내역이 투명하게 관리되는지 조합 임원의 횡령이나 자금 유용의 소지는 없는지 등을 집중적으로 살펴봅니다.
- 사업 추진 절차: 조합설립인가 이후 사업계획 승인 등 후속 절차가 정상적으로 진행되고 있는지 장기간 지연되고 있다면 그 사유는 무엇인지 등을 확인합니다.
4. 전수조사 결과 이후 달라질 점
전수조사는 향후 제도 개선과 조합 운영 방식에 큰 변화를 가져올 전망입니다.
① 부실 조합 정리: 토지 확보율 등 법적 기준을 충족하지 못하거나 불법 행위가 확인된 조합은 해산 또는 시정 조치를 통해 시장에서 퇴출될 수 있습니다.
② 투명성 강화: 회계 보고서, 총회 의사록 등 조합의 주요 정보를 조합원에게 의무적으로 공개하도록 하는 등 정보 공개 기준이 강화될 것입니다.
③ 제도적 보완책 마련: 토지 확보율 기준 상향, 추가 분담금 상한 규제, 표준 계약서 도입 등 제도적 허점을 보완하는 방향으로 법 개정이 이루어질 수 있습니다.
④ 조합원 권익 보호 확대: 불합리한 탈퇴·환불 절차를 명확히 하고 법적 보호 장치를 강화하여 조합원의 권익을 두텁게 보호하는 방안이 논의될 것입니다.
따라서 현재 조합원은 전수조사 결과를 통해 본인이 속한 조합의 건전성과 리스크를 점검해야 하며 예비 가입자 역시 가입 전 안전성을 판단하는 중요한 지표로 활용할 수 있습니다.
