국토부 부동산 전자계약시스템으로 임대차 계약을 마치셨나요? 전자계약의 경우 계약과 동시에 확정일자가 자동으로 신청되기에 보증금 보호 절차가 모두 끝난 것 같아 안심되실 겁니다.
하지만 여기서 끝이 아닙니다. 자동 신청된 확정일자가 법적 효력을 발생하게 하려면 임차인은 마지막으로 꼭 ‘전입신고’를 해야합니다.
확정일자의 효력, 왜 전입신고가 완성인가요?
임차인의 보증금을 지키는 법적 권리는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’으로 이루어집니다.
대항력: “저 여기 사는 세입자예요!” 주장할 수 있는 힘
- 조건: [주택 인도(이사) + 전입신고]
- 효력: 이 두 가지를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다. 대항력이 있으면 계약 기간 중 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인에게 계약 내용을 주장하며 계속 거주할 수 있습니다.
우선변제권: “내 보증금 먼저!” 돌려받을 수 있는 힘
- 조건: [대항력 + 확정일자]
- 효력: 만약 살고 있는 집이 경매에 넘어가더라도 다른 채권자보다 먼저 내 보증금을 돌려받을 수 있는 매우 강력한 권리입니다.
즉 전자계약으로 받은 ‘확정일자’는 우선변제권을 위한 ‘재료’일 뿐입니다. 이 재료가 효력을 발휘하려면 반드시 ‘전입신고’를 마쳐 대항력을 먼저 갖추어야만 비로소 보증금을 지킬 힘이 완성됩니다.
전입신고 하는 방법
전입신고는 이사한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 방법은 두 가지입니다.
- 온라인 신청 (정부24 이용)
가장 간편한 방법은 ‘정부24‘를 이용하는 것입니다. 사이트에 접속하여 로그인 후 민원서비스>전입신고 메뉴에서 새로운 주소와 인적사항을 입력하면 됩니다.
- 방문 신청 (관할 주민센터 이용)
새로운 거주지의 관할 주민센터(행정복지센터)에 신분증과 임대차 계약서를 가지고 방문하여 신청할 수 있습니다.
부동산 전자계약시스템은 확정일자 신청 절차를 자동화해 번거로움을 크게 덜어줍니다. 하지만 그 법적 효력을 발생시키는 열쇠는 임차인의 몫인 ‘전입신고’에 있다는 사실을 꼭 기억하세요.
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