최근 몇 년간 전국적으로 전세사기 피해가 급증했습니다.
깡통전세, 신탁 부동산, 대리인 사칭 등 다양한 수법으로 세입자들이 수억 원대 피해를 입는 사례가 이어지고 있죠. 이제 전세사기는 특정 지역의 문제가 아니라 누구나 겪을 수 있는 위험이 되었습니다.
전세 불안이 커지자 월세 계약 비중이 빠르게 늘고 있습니다. 그러나 월세라고 해서 안전한 것은 아닙니다. 보증금 편취, 불법 건축물 임대 등 새로운 위험이 등장하고 있기 때문입니다. 따라서 지금 필요한 것은 전세냐 월세냐의 선택이 아니라, 사기 수법을 알고 예방하는 습관입니다.
1. 전세사기 유형 총정리
전세사기는 다양한 형태로 나타나지만, 크게 계약 단계에서 발생하는 피해와 계약 이후에 발생하는 피해로 구분할 수 있습니다.
1) 계약 단계 피해
- 깡통전세
임대업자가 자기 자본 없이 보증금으로 빌라를 매입하고, 반환 능력이 없어지면 잠적하는 유형
- 대출 실행형 사기
임차인이 전입신고와 확정일자를 받기 전에 임대인이 소유권을 제3자에게 넘기고 대출을 받아 집이 경매로 넘어가는 사례
- 신탁 부동산 임대차 계약
집주인이 신탁회사 동의 없이 세입자와 임대차 계약을 체결하는 경우→법적 권한이 없는 계약→ 무효 위험
- 브로커·중개인 개입
‘업계약’을 유도해 보증금 규모를 높게 설정하고, 임대인이 반환 능력이 없는 상태에서 계약을 체결하게 하는 수법
2) 계약 이후 피해
- 권한 없는 중개보조원의 허위 계약
임차인을 속여 계약을 체결하고 보증금을 편취
- 특약 불이행
계약서에 기재한 신탁등기 말소 등 임대인 의무를 지키지 않아 경매로 이어짐
- 임차인 대항력 상실
임차인이 모르는 사이 임대인이 허위 전출 처리 → 제3자 담보 설정 → 보증금 보호 불가
2. 월세 사기 주의사항
최근 서울 아파트 신규 임대차 계약에서 전세 비중은 줄고, 월세 비중은 절반에 육박했습니다. 전세사기의 충격 이후 ‘월세가 더 안전하다’는 인식이 퍼졌지만, 실제로는 월세에도 새로운 형태의 사기 위험이 도사리고 있습니다.
1) 월세 보증금 편취
- 임차인에게 보증금을 받고 잠적하거나, 임대차 계약 자체가 허위로 판명되는 경우
2) 담보 설정으로 인한 권리 침해
- 세입자 모르게 집을 담보로 대출을 받아 경매에 넘어가면, 월세 세입자 역시 보증금을 잃을 수 있습니다
3) 불법 건축물 임대
- 다가구·불법 원룸 등을 월세로 내놓고, 적발 시 세입자가 강제 퇴거당하는 사례
전세와 달리 월세는 상대적으로 ‘소액 계약’이라 방심하기 쉽지만, 오히려 법적 보호 장치가 약해 피해자가 늘어날 수 있습니다.
3. 전세·월세 사기 예방 체크리스트
- 신원 확인 (주민등록증, 위임장 검증)
- 등기부 등본 확인 (소유권·근저당 확인 필수)
- 보증보험 가입 여부 확인
- 계약금/보증금 지급 시 안전계좌·에스크로 활용
- 현장 방문 및 건물 실체 확인
- 불법 건축물 여부 반드시 확인 (건축물대장 확인)
결국 중요한 것은 ‘빨리 계약하는 것’이 아니라 ‘안전하게 계약하는 것’입니다. 전세든 월세든 거래 방식에 상관없이, 검증과 확인 절차를 습관화하는 것이 나와 가족의 재산을 지키는 가장 확실한 방법입니다.
