최근 서울 아파트값이 가파르게 상승하면서, 부동산 경매 시장이 이례적인 열기로 뜨겁습니다.
지난 9월 서울 아파트 경매 낙찰률은 50.2%를 기록하며, 2022년 6월 이후 3년 3개월 만에 최고치를 경신했습니다. 특히 ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 등 한강벨트 지역의 낙찰가율은 감정가를 훌쩍 넘는 100% 이상을 기록하며 과열 양상까지 보이고 있습니다.
이 글에서는 서울 아파트 경매 시장이 왜 이렇게 뜨거운지 그 이유를 분석하고, 경매에 관심 있는 분들을 위해 기본적인 절차와 가장 주의해야 할 점까지 짚어보겠습니다.
1. 서울 아파트 경매, 왜 이렇게 뜨거울까?
- ‘지금 아니면 안 된다’는 불안감
- ‘마용성’을 포함한 한강벨트의 비규제지역들이 최근 아파트값이 급등하면서, 곧 투기과열지구나 토지거래허가구역으로 지정될 수 있다는 가능성이 커지고 있습니다.
- 이에 규제가 적용되기 전 집을 사려는 매수자들이 경매 시장으로까지 몰려들고 있습니다.
- 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 기대감
- 경매는 본질적으로 시세보다 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.
- 하지만 최근 시장은 과열 양상을 보이며, 성동구의 한 아파트는 20명이 넘는 경쟁 끝에 감정가의 125%에 낙찰되기도 했습니다.
- 이는 시세 상승에 대한 기대감이 경매 시장에 그대로 반영된 결과입니다.
2. 부동산 경매 절차는 어떻게 진행되나요?
경매는 보통 다음과 같은 절차로 진행됩니다. 각 단계별로 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
1) 경매 공고 및 물건 확인
법원 경매 정보 사이트 등에서 공고된 물건을 확인하고, 직접 현장을 방문(임장)하여 물건의 상태와 주변 환경을 파악합니다.
2) 권리 분석
해당 부동산의 등기부등본, 임대차 현황 등을 분석하여 낙찰 후 인수해야 할 권리나 추가 부담이 있는지 확인합니다. (자세한 내용은 아래에서 설명)
3) 입찰 참여 및 보증금 납부
정해진 입찰 기일에 법원을 방문하여 입찰표를 작성하고, 최저 매각가의 10%에 해당하는 입찰보증금을 납부합니다.
4) 낙찰 및 매각허가결정
최고가를 제시한 사람이 낙찰받게 되며, 법원은 약 1주일 후 매각허가 여부를 결정합니다.
5) 잔금 납부 및 소유권 이전
매각이 허가되면 약 1달의 잔금 납부 기한이 주어집니다. 잔금을 모두 납부하면 소유권을 취득하게 되고, 이후 명도(점유자 이전) 절차를 진행합니다.
여기서 경매 초보자들이 가장 어렵게 느끼는 부분이 바로 ‘권리 분석’입니다. 하지만 정말 중요하기 때문에 절대 간단히 넘어가선 안됩니다.
3. 부동산 경매에서 권리 분석이 중요한 이유
권리 분석이란, 해당 부동산의 등기부에 얽혀있는 복잡한 권리(근저당, 가압류 등)와 임차인 관계를 파악하여, 낙찰 후 내가 추가로 떠안아야 할 부담이 있는지 분석하는 가장 중요한 작업입니다. 권리 분석을 잘못하면 보증금을 잃거나, 임차인의 보증금을 대신 물어주는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다.
하지만 너무 겁먹을 필요는 없습니다. 법률 지식이 없더라도, 법원이 제공하는 핵심 서류인 ‘매각물건명세서’ 하나만 제대로 볼 줄 알면 권리 분석의 90%는 해결할 수 있습니다.
매각물건명세서 핵심 체크포인트 3가지
- 인수 권리
매각물건명세서의 ‘소멸되지 아니하는 권리’ 항목이 비어있다면, 등기부상의 복잡한 권리들은 모두 사라지므로 안심해도 좋습니다.
- 임차인 대항력
‘최선순위설정일자’보다 임차인의 ‘전입신고일자’가 빠르다면, 낙찰자가 임차인의 보증금을 책임져야 할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.
- 기타 위험
서류 맨 아래 ‘비고란’에 유치권 등 특별한 내용이 기재되어 있는지 반드시 확인해야 합니다.
서울 아파트 경매 시장은 분명 뜨거운 기회의 장이지만, 과열된 경쟁과 복잡한 법적 절차라는 리스크를 동반합니다. 특히 경매에 처음 도전하는 분이라면, 높은 낙찰가율에 휩쓸리기보다 철저한 사전 조사와 권리 분석을 통해 안전하게 접근하는 지혜가 필요합니다.
성공적으로 낙찰받은 이후의 과정 또한 중요합니다. 경매로 취득한 아파트를 임대 놓는다면, 새로운 임차인과의 임대차 계약서 작성이 필요합니다. 이때, 임차인과 직접 만나 서명 날인을 주고받는 번거로움 없이 계약을 체결하는 방법이 있습니다.
바로 전자계약서비스입니다. 모두싸인에서 전자계약을 활용하면, 비대면으로 신속하고 법적 효력을 갖춘 임대차 계약을 체결할 수 있습니다. 성공적인 경매 투자의 마무리는 안전하고 효율적인 자산 관리에서 시작됩니다.
