AI와 데이터를 기반으로 한 프롭테크 혁신이 부동산 자산 가치를 평가하는 기준을 바꾸고 있습니다. 전 세계 시장을 뒤흔드는 핵심 프롭테크 기술 트렌드를 살펴보고 해외 투자자들이 한국 부동산 시장의 어떤 잠재력을 높이 평가하고 있는지 살펴봅시다.
출처: 한국프롭테크포럼 [2025 상반기 글로벌 프롭테크 트렌드 리포트]
프롭테크 주목 분야
AI 활용 분야
- AI를 통해 계약서 작성과 같은 부동산 운영을 자동화하고 거래 데이터를 분석하여 가격을 예측합니다. 또한 AI 챗봇을 도입하여 고객 응대 비용을 절감합니다.
프롭핀테크(PropFinTech) & 투자 플랫폼
- 모기지, 보험 등 대출 상품을 비교하고 심사를 자동화하는 플랫폼이 대표적인 예시입니다. 소액 투자자를 위해 부동산 상품을 디지털화하거나 고가 자산 보유자를 위해 자산 유동화를 돕는 솔루션도 있습니다.
지속 가능한 부동산
- 건물의 에너지 효율을 높여 운영비를 절감하고 ESG 경영 및 탄소중립 목표 달성을 위한 기술에 주목합니다. 스마트홈 및 빌딩 솔루션을 통해 에너지 소비를 모니터링하고 유지보수를 예측합니다.
거래 및 자산관리 자동화
- 블록체인 기반의 협업 플랫폼을 통해 중개인, 변호사 등 여러 전문가 간의 협업을 돕습니다. 상업용 부동산의 운영 효율을 높이는 자산관리 SaaS(서비스형 소프트웨어)와 공유 사무실, 조립식 건축 등 신규 분야도 관심사로 부상하고 있습니다.
해외에서 본 국내 부동산
2023년 기준 한국 부동산 시장은 상업용 세계 8위, 주거용 세계 6위에 달하는 대규모 시장으로 평가받으며 일본, 호주와 함께 아시아태평양 지역의 국경 간 부동산 거래를 주도하는 핵심 지역으로 부상했습니다.
특히 2024년 이후 수용 가능한 이자율과 산업 회복력에 힘입어 외국인 투자자의 신뢰가 급증하고, 글로벌 투자 기업들이 한국 시장에 전략적 진출을 강화하고 있습니다.
해외 투자자가 발견한 한국 부동산의 잠재력
1. 주거 트렌드 변화
해외 투자자들은 한국의 주거 문화가 크게 바뀌고 있다는 점에 주목하고 있습니다.
- 1인 가구의 급증: 혼자 사는 가구가 1,000만을 넘어서며 전체 가구의 41.8%를 차지할 정도로 많아졌습니다. 이로 인해 자연스럽게 원룸이나 오피스텔 같은 작은 집의 인기가 높아지고 있습니다.
- ‘전세’ → ‘월세’: 전세 사기 위험과 높은 보증금 부담 때문에 많은 사람들이 전세 대신 월세를 찾고 있습니다.
- 기업형 임대 주택: 이러한 변화로 기업형 임대 주택의 수요가 증가해서 KKR이나 모건스탠리 같은 해외 투자자들이 시장에 뛰어드는 계기가 되었습니다.
2. 가계 부채 증가와 금융 규제 강화
한국의 가계 부채가 사상 최고치를 기록했지만, 해외 투자자들은 이를 다르게 해석하고 있습니다.
- 부채의 원인: 가계 부채가 늘어난 주된 이유 중 하나를 한국의 독특한 ‘전세’ 제도로 보고 있습니다. 즉, 전세 보증금을 마련하기 위한 대출이 큰 비중을 차지한다는 것입니다.
- 위험 평가 ‘낮음’: 최근 금리 인상 등으로 집주인이 보증금을 돌려주지 못해 집이 경매에 넘어가는 경우가 11년 만에 최고치를 기록하였습니다. 그럼에도 불구하고 해외 투자자들은 한국의 금융 시스템이 안정적이어서 큰 위기로 번질 가능성은 낮다고 판단하고 있습니다.
3. 서울 중심 오피스 시장 확대
- 비어있는 사무실이 없다: 서울의 고급 오피스(프라임 오피스) 시장은 4년 넘게 연속 성장세를 보였습니다. 2024년에는 임대료가 6.9% 올랐음에도 불구하고 공실률은 1.8%로 아시아에서 가장 낮은 수준입니다. 100개의 사무실 중 2개도 비어있지 않은 셈입니다.
- 시장은 계속 커진다: 2025년 서울 오피스 시장 규모는 약 13조 원으로 2024년의 11.6조 원을 훌쩍 뛰어넘을 것으로 예상됩니다.
- 새로운 변화: 다만 임대료가 계속 오르자 일부 기업들은 비용을 아끼기 위해 도심(CBD)을 벗어나 다른 지역으로 이전을 고민하는 새로운 흐름도 나타나고 있습니다.
해외 부동산 투자 사례
최근 세계적인 투자 기업들이 한국 부동산 시장에 대한 투자를 활발히 진행하고 있습니다. 이들의 움직임은 주로 서울의 임대 주택과 오피스 시장에 집중되어 있습니다.
KKR (미국 사모펀드)
2023년 아시아 부동산 펀드를 통해 서울 도심의
‘임대 주택’ 포트폴리오 구축을 목표로
합작 투자를 설립했습니다.
ICG (영국 대체 자산 운용사)
2023년 3,000억 원 규모의 펀드를 조성하여
‘호텔을 리모델링한 임대 주택’에
투자하고 있습니다.
Morgan Stanley (미국 투자은행)
전통적인 상업용 부동산 투자를 넘어,
최근 ‘임대 주택’ 시장으로 투자 영역을
확대했습니다. 2024년 서울 길동의 원룸 임대
주택을, 2025년 3월에는 신라스테이
서대문 호텔을 인수했습니다.
Hines (미국 부동산 개발사)
서울 디지털미디어시티(DMC)의 오피스(2023년)와 한샘 사옥(2024년)을 인수하는 등
‘오피스 시장’에 투자하는 동시에,
신촌의 ‘임대 주택’ 프로젝트에도 투자했습니다.
이러한 글로벌 투자자들의 투자는 서울 핵심 지역의 부동산 자산 가치를 상승시킬 것입니다.
이는 국내 임대차 시장의 선진화를 이끌고 고품질 임대 주택 공급을 늘려
임차인에게 더 안정적인 주거 선택지를 제공할 것으로 전망됩니다.
